BIM und Eigentumswohnungen?

Meine eigentliche Frage lautet: Kann BIM bei der Planung und der Bauabwicklung von Neubauprojekten mit mehreren Eigentumswohnungen konsequent eingesetzt werden? Als Überschrift für einen Artikel ist diese lange Frage ein wenig sperrig. Ein alter Schulfreund ist der Chef eines Unternehmens, dass sich primär mit diversen Bauprojekten im innerstädtischen Bereich auseinandersetzt. Wir hatten ein interessantes Gespräch über BIM.

Auf den ersten Blick erscheint die Frage überflüssig, aber beim Bau von Eigentumswohnungen sieht es ein wenig anders aus als beim Bau von Mietwohnungen. Unstrittig ist die Sachlage, dass der Baugrund endlich ist, dass der Baugrund immer teurer wird und dass wir deshalb den Baugrund mehrfach nutzen müssen. Das geht nur, wenn wir gerade in den Bereichen, wo der Baugrund besonders knapp und teuer ist, in die Höhe bauen müssen. Das die Kommunen es versäumt haben, rechtzeitig Flächen für den sozialen Wohnungsbau im innerstädtischen Bereich zu nutzen, möchte ich in meinem Artikel nicht diskutieren und auch nicht die Frage, ob Eigentumswohnungen sinnvoll sind oder nicht. Mich interessieren die technischen, logistischen und projektorganisatorischen Komponenten.

Ein Baukomplex mit Eigentumswohnungen ist für BIM eine größere Herausforderung als ein Baukomplex mit Mietwohnungen. Ein Baukomplex mit Mietwohnungen hat einen Bauherren. Ein Baukomplex mit Eigentumswohnungen hat mehrere Bauherren. Mietwohnungen werden mit BIM komplett geplant und gebaut und werden hinterher so angeboten und vermietet. Solch ein Projekt kann ich sehr gut und problemlos mit BIM planen und bauen.
Eigentumswohnungen werden angeboten und verkauft. Jeder Käufer hat individuelle Wünsche, wie sein Eigentum aussehen soll und so haben die Planer es im Endeffekt mit mehreren parallelen Planungen und auch Bauausführungen zu tun. Die Gesetze der Schwerkraft können wir nicht umgehen und auch das Baugrundstück begrenzt die Möglichkeiten der Gestaltung des gesamten Baukomplexes.
Der Rohbau lässt sich wie gewohnt mit BIM planen und bauen. Der Rohbau gibt die Dimensionen der Eigentumswohnungen vor. Aber der Innenausbau der Eigentumswohnungen stellt alle beteiligten Planer und Bauunternehmen vor große Herausforderungen. Haben wir da mit BIM überhaupt eine Chance? Die Antwort meines Schulfreundes lautet nein. Ich stelle die Frage einmal anders: Was müssen wir anders machen, um mit BIM eine Chance zu haben?

Vergleichen wir einmal einen Baukomplex mit Eigentumswohnungen mit einer Neubausiedlung von Einfamilienhäusern. Nach und nach werden die Grundstücke verkauft und die Häuser geplant und gebaut. Der größte Nachteil für die ersten Bauherren ist, dass sie am längsten mit dem Baulärm und den Baustraßen leben müssen. Der größte Vorteil ist, dass sie eine große Auswahl an Grundstücken haben. Wenn nur noch ganz wenige Grundstücke vorhanden sind, werden die Straßen, Gehwege, etc. angelegt. Man nimmt dann in Kauf, dass es beim Bau der letzten Häuser kleine Schäden an den Straßen und Gehwegen geben kann. Insgesamt nehmen alle Bauherren des Neubaugebietes die negativen Begleitumstände in Kauf. Mit BIM kann das komplette Baugebiet geplant werden. Es gibt das BIM-Modell des Baugebietes mit einem Projektplan und jedes Einfamilienhaus bekommt sein eigenes BIM-Modell mit einem Projektplan.
In einem Baukomplex mit Eigentumswohnungen passiert prinzipiell das Gleiche. Die Eigentumswohnungen werden nach und nach verkauft und der Innenausbau wird individuell geplant. Jeder Innenausbau einer Eigentumswohnung kann als BIM-Projekt gestaltet werden. Im großen BIM-Projekt Rohbau gibt es dann viele BIM-Projekte mit Eigentumswohnungen. Im Gegensatz zu einem Neubaugebiet sind in diesem Projekt die dazugehörenden Projektpläne viel intensiver miteinander verzahnt. Das Wechselspiel und die gegenseitige Beeinflussung der Projektpläne ist die Herausforderung und nicht die BIM-Planungen des Innenausbaus. Sobald das Einfamilienhaus fertig ist, kann der Bauherr einzigen. In einem Komplex mit Eigentumswohnungen kann man aber den Bauherren nicht zumuten bzw. ist es auch nicht gestattet, durch ein halbfertiges Gebäude in Ihre fertigen Eigentumswohnungen zu gelangen. Der komplette Eingang mit dem Treppenhaus und dem Aufzug müssen erst fertiggestellt werden. Das kann erst geschehen, wenn alle Wohnungen in dem Teil des Baukomplexes fertig sind. Freie Grundstücke in Baugebieten können brach liegengelassen werden, aber eine nicht verkaufte Eigentumswohnung kann man nicht im Rohbauzustand belassen, während die anderen bereits genutzt werden. Wie sollen die Handwerker mit dem Material möglichst unauffällig, leise und sauber in die Wohnung gelangen und den Innenausbau fertigstellen. Diese logistische Herausforderung hat nichts mit BIM zu tun.

Die Kunst ist es, das große Projekt und die vielen kleinen Projekte so agil miteinander zu kombinieren, dass die zugesagten Termine für den Einzug der Besitzer der Eigentumswohnungen gehalten werden können oder wenn es die Sachlage erfordert, möglichst frühzeitig den Besitzern neue Termine zu benennen.

Die Planung des Innenausbaus mit BIM ist die Voraussetzung für eine kollaborative Ausbauplanung für jedes individuell geplante Innenausbau-Projekt. Alle Aufgaben werden unter einem Meilenstein zusammengefasst, der agil verschoben werden kann. In der Gesamtübersicht aller Aufgaben und Meilensteine kann man dann sehen, wie die einzelnen Gewerke im gesamten Hauseingang zum Einsatz kommen. Es ist sinnvoll, bestimmte Aktivitäten als Block stattfinden zu lassen. Das gesamte Bau-Team muss sich aber entscheiden, wie die Prioritäten gesetzt werden. Auch die nicht verkauften Eigentumswohnungen müssen bis zu einem Tag X fertiggestellt werden. In der Regel gibt es für die Baukomplexe eine Art Musterwohnung. Diese Musterwohnung hat ebenfalls einen individuellen Zeitplan. Es wird versucht, den Bau so lange wie möglich hinauszuzögern, immer in der Hoffnung einen Käufer zu finden, dem man dann noch die Chance einräumen möchte, individuelle Wünsche zu realisieren. Die entstehenden Aufgaben müssen dann agil in den Meilenstein der Wohnung eingebaut werden. Man sieht dann sofort auf einen Blick, wie sich die Aufgaben im großen Terminplan darstellen und ob die Handwerker dies realistisch umsetzen können.

Der durchgängige Einsatz von BIM in der Planung und Bauausführung von Eigentumswohnungen ist realisierbar, wenn die Planer ihre digitalen Werkzeuge beherrschen. Zusätzlich benötigt der BIM-Manager (Projektleiter) eine Software, mit der die Planung und die Bauausführung agil, transparent, kooperativ und kollaborativ umgesetzt wird. Fall Sie keine passende Software haben, kontaktieren Sie mich bitte.

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